Turan ÇAPAN

Gelir Uzmanı 

I. GİRİŞ

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 ila 74. maddeleri arasında düzenlenen gayrimenkul sermaye iradı kanunda tadadi olarak yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar olarak tanımlanmıştır.

Bu yazıda, 2019 yılında sahip oldukları mal ve hakları kiraya verenlerin vergilendirilmesine ve beyanına yönelik olarak birtakım açıklamalara yer verilecektir.

II. KİRA GELİRLERİNDE BEYANNAME VERİLMESİ GEREKEN HALLER

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

a) Bir takvim yılı içinde elde ettiği mesken kira geliri, istisna tutarını (2019 yılı için 5.400 TL ) aşanlar,

b) İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2019 yılı için 40.000 TL) aşanlar,

c) 2019 yılı için beyanname verme sınırı olan 40.000 TL’nın aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi tevkifatına tabi kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.

Aynı yıl içinde hem konut kirası hem de işyeri kirasının birlikte elde edilmesi durumunda, konut kira gelirinden 5.400 TL istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar ile işyeri kira gelirinin toplamı, 40.000 TL’yi aşarsa konut ve işyeri kira gelirinin ikisi de beyan edilecektir. Şayet aşmıyorsa yalnızca konut kira geliri beyan edilecektir.

d) Bir takvim yılı içinde elde edilen tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı (2019 yılında 2.200 TL) aşanlar.

e) Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler.

Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya ayni olarak tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş kabul edilmektedir. Ancak, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri ilgili yılın geliri olarak kabul edilip, ilgili yıllarda beyan edilecektir.

III. BEYANNAME VERME ZAMANI, YERİ VE ÖDEME GÜNÜ

Mükellefler, 2019 yılına ilişkin kira gelirlerine ait yıllık gelir vergisi beyannamesini 2020 yılının mart ayında verileceklerdir. Ancak 125 No.lu Vergi Usul Kanunu Sirküleri ile 31 Mart 2020 günü sonuna kadar verilmesi gereken 2019 takvim yılına ait Yıllık Gelir Vergisi beyannamelerinin verilme süreleri ile bu beyannameler üzerine tahakkuk eden vergilerin ödeme süreleri 30 Nisan 2020 Perşembe günü sonuna kadar uzatılmıştır.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde kira geliri elde edenler beyannamelerini ikametgâhının bulunduğu yerin vergi dairesine elden vereceklerdir. Ancak beyanname posta veya internet yoluyla da gönderilebilecektir. Kira geliri elde eden mükellefler https://intvrg.gib.gov.tr/index_gmsi.jsp adresinden vergi dairesine internet üzerinden kira beyannamelerini verebilirler.

İnternet üzerinden kira beyanname sistemine girip beyannamenizi gözden geçirin; eksiklik/hata/yanlışlık varsa düzeltin ve onaylayın.

Bu işlemleri yaptığınız anda vergi dairenizde hem kaydınız açılır, hem de beyannameniz alınır. Beyannamede tahakkuk eden vergi iki eşit taksitte ödenebilecektir. Ödemeye ilişkin birinci taksitin son günü 31.03.2020 tarihi olup, ikinci taksitinin son günü ise 04.08.2020 tarihidir.

IV. İSTİSNA UYGULANMASI

Gelir Vergi Kanunun 21 inci maddesi uyarınca aşağıdaki şartlarda kira gelirlerinin için (2019 yılında 5.400 TL) istisna edilecektir.

Buna göre;

• İstisna sadece konut kiraları karşılığında elde edilen gelirlere uygulanacaktır.

• Mükellefler tarafından kira gelirinin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda istisnadan yararlanma hakkı olmayacaktır.

• Ticari, zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda bulunanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2019 yılı için 148.000 TL) aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.

• Müşterek mülkiyette her ortak istisnadan ayrı ayrı yararlanır,

• Beyan edilecek kira gelirlerinin hesabında gerçek usulü seçenler, istisnaya isabet eden gideri hasılattan indiremezler.

Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

V. İNDİRİLEBİLECEK GİDERLER

Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın tespiti için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır.

• Gerçek Gider Yöntemi

• Götürü Gider Yöntemi

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

A. Götürü Gider Yöntemi

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler (hakları kiraya verenler hariç), kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 15’ini (gerçek giderlere karşılık olmak üzere) götürü gider olarak indirebilirler. Ancak bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

B. Gerçek Gider Yöntemi

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda; konut kira gelirinden istisna edilen 5.400 TL’ye isabet edenler hariç olmak üzere yıllık kira tutarından aşağıda yazılı giderler indirilir:

• Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri.

• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri.

• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri.

• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i.

• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları.

• Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar.

• Kiraya verenin, kiraya verilen gayrimenkul için yaptığı onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri.

• Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler.

• Sahibi oldukları konutları kiraya verenlerin, kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli.

• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Ancak, gerçek giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilemez. Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler aşağıdaki formül kullanılarak indirilebilecek giderlerini tespit edebilirler.

VI KİRANIN BANKA ARACILIĞIYLA ÖDENME ZORUNLULUĞU

İşyeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin, banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı (PTT) Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu vardır.

Konutlarda ise bu zorunluluk (her bir konut için) 500 TL ve üzerindeki kira ödeme ve tahsilatları için geçerlidir. Ancak 9 Haziran 2017 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 298 seri numaralı Tebliğ'le konutlarını haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli olarak kiraya verenlerin bu konutlardan elde ettikleri kira gelirlerine ilişkin tahsilatlarını tutarına bakılmaksızın banka veya PTT Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri gerektiğine ilişkin düzenleme yapılmıştır. Bu düzenleme 1 Temmuz 2017 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir.

Banka veya PTT Genel Müdürlüğü aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilmektedir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır. Söz konusu zorunluluklara uymayanlara Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesinde mükellefiyet türüne göre ayrı olarak belirlenen tutarlardan az olmamak üzere, her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’i oranında 213 sayılı VUK’un mükerrer 355. maddesi kapsamında özel usulsüzlük cezası kesilir.

VII. EMSAL KİRA BEDELİ ESASI

Emsal kira bedeli uygulaması, gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde kullanılan bir vergi otokontrol müessesesidir. Uygulama; beyan edilecek gayrimenkul sermaye iratlarının, kiraya verilen bina veya arazinin özel yetkili mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirasının, bu suretle tespit edilmiş kira mevcut değilse, vergi değerinin % 5’i olarak tanımlanan bir sınırdan daha düşük olamayacağı esasına dayanmaktadır.

Örneğin 2019 yılı emlak vergisine esas değeri 200.000 TL olan bir gayrimenkulden, aynı yıl 12 aylık kira alınmış olması durumunda, beyan edilecek kira gelirinin (Özel yetkili mercilerce veya mahkemelerce kirası takdir veya tespit edilmemişse) kural olarak 10.000 TL’den (200.000 x % 5) daha az olmaması gerekir.

Kiralamaya konu edilen bina ve arazi dışındaki mal ve hakların emsal kira bedeli ise bu mal ve hakların maliyet bedelinin ya da bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlemesi ile ilgili hükümlerine göre tespit edilmiş değerlerinin % 10’udur.

Maliye Bakanlığı tarafından 05.01.1999 tarihli ve 1999/1 sayılı İç Genelge’de emsal kira bedeli esasının uygulanmasına ilişkin açıklamalar yapılmıştır. Buna göre elde edilen gerçek kira gelirinin, kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu gibi belgelerle veya kiracının ifadesi ile ispat edilebildiği durumlarda, ayrıca emsal kira bedeli karşılaştırılması yapılmamaktadır. İç genelgeye göre emsal kira bedeli, sadece kira bedelinin bilinmediği ya da muvazaalı olduğu durumlarda dikkate alınmaktadır.

VIII. SONUÇ

Gayrimenkul sermaye iradı elde edenler, 2019 yılına ilişkin kira gelirlerini 2020 yılının Mart ayında gelir vergisi beyannamesi ile beyan edecek olup, hesaplanan vergiyi ise Mart ve Temmuz aylarının sonuna kadar iki taksitte ödeyeceklerdir.Ancak 125 No.lu Vergi Usul Kanunu Sirküleri ile 31 Mart 2020 günü sonuna kadar verilmesi gereken 2019 takvim yılına ait Yıllık Gelir Vergisi beyannamelerinin verilme süreleri ile bu beyannameler üzerine tahakkuk eden vergilerin ödeme süreleri 30 Nisan 2020 Perşembe günü sonuna kadar uzatılmıştır.

İşyeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin, banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı (PTT) Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu vardır.Konutlarda ise bu zorunluluk (her bir konut için) 500 TL ve üzerindeki kira ödeme ve tahsilatları için geçerlidir. Kira gelirlerinde sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için bir istisna uygulaması söz konusudur. Buna göre mesken olarak kiraya verilen gayrimenkullerden 2019 takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 5.400 TL’si gelir vergisinden istisnadır.

Götürü gider yönteminde mükellefler, tahsil ettikleri kira bedelinin % 25’ini gider olarak indirebilmekteydiler. 5 Aralık 2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7061 sayılı Kanun’un 14. maddesiyle bu oran % 15’e düşürülmüştür.